Impact federale regels op vastgoed 2025

Opluchting voor vastgoedeigenaars: geen belasting op werkelijke huurinkomsten

De vastgoedsector heeft de afgelopen maanden in spanning afgewacht of de federale regering zou overgaan tot een belasting op werkelijke huurinkomsten. Dit zou een drastische wijziging zijn geweest van het huidige systeem dat gebaseerd is op het kadastrale inkomen. Tot opluchting van vastgoedeigenaars en investeerders heeft de regering nu bevestigd dat deze verwachte wijziging er niet komt. De huidige fiscale behandeling van huurinkomsten blijft behouden.
Naast deze belangrijke verduidelijking heeft de federale regering in het eerste kwartaal van 2025 een reeks andere maatregelen aangekondigd die de vastgoedmarkt beïnvloeden. Hieronder een overzicht van de belangrijkste wijzigingen.

1. Afschaffing van de federale interestaftrek

Per 1 juli 2025 wordt de interestaftrek voor leningen op tweede verblijven en investeringspanden afgeschaft. Deze maatregel geldt voor nieuwe leningen; bestaande leningen vallen onder een overgangsregeling tot 2027. Eigenaars kunnen de betaalde interesten op deze leningen niet langer fiscaal aftrekken, wat resulteert in een hogere belastingdruk.

Implicaties voor eigenaars en investeerders:

• Het fiscale voordeel bij vastgoedinvesteringen vermindert aanzienlijk

• Alternatieve financieringsstructuren worden belangrijker bij nieuwe aankopen

• Bestaande leningen behouden hun voordeel tijdens de overgangsperiode

2. Wijzigingen btw-tarief sloop en heropbouw

Het verlaagde btw-tarief van 6% bij sloop en heropbouw wordt verlengd tot 31 december 2026. Deze regeling blijft toegankelijk voor projectontwikkelaars en bouwpromotoren onder de volgende voorwaarden:

• Maximum bewoonbare oppervlakte van 175 m² (voorheen 200 m²), waarbij specifiek wordt uitgesloten van deze berekening:

• Garages

• Kelders

• Zolders die niet als woonruimte worden gebruikt

• Gemeenschappelijke delen in appartementsgebouwen

• Technische ruimtes

• Buitenruimtes zoals terrassen en tuinen

• Fietsenstallingen

• Bergingen die niet direct toegankelijk zijn vanuit de woonruimte

De bewoonbare oppervlakte wordt uitsluitend berekend op basis van de binnenafmetingen van de ruimtes die effectief als woonruimte worden gebruikt (woonkamer, keuken, slaapkamers, badkamers, bureau, etc.).

Overige voorwaarden:

• Minimaal 70% van het gebouw moet worden gesloopt en heropgebouwd

• Het project moet voldoen aan de actuele energienormen

• De sociale voorwaarden blijven van kracht, waaronder de verplichting tot eigen bewoning gedurende 5 jaar

3. Energetische renovaties in appartementsgebouwen

Om de Europese klimaatdoelstellingen te halen, worden energetische renovaties gestimuleerd. Voor Verenigingen van Mede-Eigenaars (VME's) betekent dit:

• Een gewone meerderheid (50% + 1) volstaat voortaan voor goedkeuring van energetische renovaties

• VME's krijgen toegang tot een federaal garantiefonds bij kredietaanvragen

• Kwalificerende renovaties omvatten dakisolatie, hoogrendementsbeglazing en verwarmingssystemen

4. Aanpak 'share deals' in vastgoed

De federale regering versterkt de gewestelijke aanpak tegen fiscale optimalisatie via aandelentransacties in vastgoedvennootschappen. Nieuwe maatregelen omvatten:

• Verplichte melding van aandelenoverdrachten bij vastgoedvennootschappen

• Antimisbruikbepalingen bij constructies die hoofdzakelijk gericht zijn op belastingontwijking

• Strengere controles op de waardering van vastgoedportefeuilles

5. Modernisering Wet Breyne

De wetgeving rond verkoop op plan wordt geactualiseerd met:

• Uitbreiding van het toepassingsgebied naar casco- en grote renovatieprojecten

• Verplichte bankgarantie voor ontwikkelaars verhoogd naar 7%

• Maandelijkse controles door de economische inspectie

• Strengere sancties bij inbreuken

Conclusie

Deze wetswijzigingen hebben een significante impact op de vastgoedsector. Hoewel het goede nieuws over de niet-belasting van werkelijke huurinkomsten voor stabiliteit zorgt, vereisen de overige aanpassingen rond fiscaliteit, energetische renovaties en consumentenbescherming een aangepaste aanpak van vastgoedbeheer.